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Inmobiliaria Casco Viejo Bilbao - Contrato de arras, compraventa y escritura pública.

Contrato de arras, compraventa y escritura pública.

La compra de un piso es un momento decisivo en la vida de una persona. ¿Cuántos pisos comprarás a lo largo de tu vida? seguramente tu respuesta será 1 o 2. Siendo un momento tan importante, son pocos los que tienen claro cómo es un proceso de venta. ¿Contrato de arras? ¿Compraventa? ¿Escritura? En este post intentaremos solventaros las principales dudas que nos planteáis, para que vuestro proceso de compra sea lo más transparente posible.

¿Qué es un contrato de arras?

Las arras son una garantía (tanto para comprador como para vendedor) que busca asegurar la compraventa del inmueble. Pero entonces ¿si firmamos unas arras ya tengo el piso en mi propiedad? No, no lo tienes y tampoco es 100% seguro de que lo vayas a tener. Os explicamos:

Las arras es una entrega de dinero por parte del comprador al vendedor (habitualmente el 10% del precio de compra) para asegurar comprar un inmueble.

Hay tres tipos de modalidades, aunque las que más se utilizan en el mundo inmobiliario son las penitenciales (o penales). Estas arras tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida (en caso de que el comprador finalmente no compre la vivienda) o devolución duplicada (en caso de que sea el vendedor el que no quiere vender). Veámoslo con un caso práctico:

Juan acuerda comprar la casa de Pedro por 500.000€. El contrato de arras se fija una cantidad de 50.000€ (10% de la compraventa total). Consecuentemente, Juan le entrega a Pedro los 50.000€. Si finalmente Juan decide no comprar la casa (no entregar el resto del dinero), Juan perderá el importe entregado, que se lo quedará Pedro. Si es al contrario, es decir que es Pedro el que no quiere vender, le tendrá que devolver los 50.000€ a Juan más otros 50.000€, es decir 100.000€ en total.

Como veis es un método que asegura la venta bastante, pero no al 100%.

¿En qué se diferencia con un contrato de compraventa de vivienda?

Un contrato de compraventa de vivienda supone la consumación de la operación de compraventa, esto es, entregas la titularidad de la vivienda (que ya dejaría de ser tuya), y obtendrías el precio (en el momento o en pagos aplazados, según lo negociado).

¿Qué supone esto? Que todos los gastos inherentes a la propiedad de la vivienda dejan de ser tuyos, y pasan a ser del comprador (IBI, comunidad de propietarios….). Es frecuente confundir un contrato de compraventa con el de arras, e incluso hemos tenido casos en los que son los propios asesores los que lo confunden. Si tienes un contrato de “compraventa” en el que no se entrega la titularidad de la vivienda sino una señal, estamos ante un contrato de arras, no de compraventa.

OJO – Hay una excepción, que es cuando se pacta una clausula suspensiva, que supone que los efectos del contrato quedan en suspenso hasta que se produzca un hecho que las partes pacten (lo habitual es que se suspenda hasta que se abone el precio total de compra. Ten en cuenta que cuando el comprador pide hipoteca, se suele tardar unos meses en conseguir la financiación).

Os dejamos aquí un enlace a un post de guía de contrato de arras.

¿Y la escritura pública en el notario?

La escritura publica de compraventa no es obligatoria para vender un inmueble, aunque sí que es lo más recomendable, puesto que de lo contrario no podrías inscribirlo en el Registro de la Propiedad y no tendría efectos frente a terceros.

¿Qué es esto de efectos ante terceros? Pues que si el antiguo titular (tu vendedor) le embargan el piso después de habértelo vendido (pero no inscrito en el Registro), tendrás que iniciar un juicio para probar que el piso es tuyo.

Conclusión. La escritura publica de compraventa es prácticamente fundamental en cualquier compraventa de inmueble.

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