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Inmobiliaria Casco Viejo Bilbao - Procedimiento de desahucio. Preguntas y respuestas.

Procedimiento de desahucio. Preguntas y respuestas.

El juicio de desahucio es un procedimiento judicial cuya finalidad es la recuperación por el arrendador de una finca dada en arrendamiento. En otras palabras, “expulsar” a un arrendatario (inquilino) de la finca a través de un procedimiento legal.

¿Cuándo puedo iniciarlo?

El arrendador podrá desahuciar al inquilino por cualquiera de las siguientes causas:

  1. Haber expirado el plazo pactado. En este supuesto deberá de haber transcurrido el periodo de prorroga obligatoria (5 años en caso de que el arrendador sea persona física y 7 años en caso de que el arrendador sea una persona jurídica).
  2. Falta de pago de la renta. El impago de una sola mensualidad es suficiente para iniciar el procedimiento de desahucio.
  3. Infracción de cualquiera de las condiciones pactadas en el contrato.
  4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados.

¿Es obligatorio abogado y procurador?

Sí, la intervención de abogado y procurador es obligatoria.

¿Cuánto son los honorarios de abogado y procurador?

Los honorarios de los profesionales variarán en función del tipo de desahucio y de las actuaciones que se realicen (principalmente si hay o no juicio).

El coste aproximado para un desahucio por falta de pago con juicio suele ser 1.200 euros de abogado y 800 euros de procurador, aunque dependerá de las actuaciones que se realicen (juicio, ejecución…).

¿En qué gastos se suele incurrir además de los de procurador y abogado?

Los gastos habituales en los que se suelen incurrir son:

  • Poder Notarial para pleitos cuyo coste oscila entre los 30 y 40 euros. Este gasto es prescindible ya que se puede realizar un poder apud acta que es gratis.
  • Cerrajero, oscilando entre los 50 y 150 euros.
  • Antes era frecuente tener que llamar a una empresa de mudanzas, pero últimamente se les advierte a los inquilinos que los bienes existentes en la vivienda o local a fecha de lanzamiento se entenderán abandonados a todos los efectos, por lo que ya no es necesario incurrir en este gasto.

¿Cuánto tiempo transcurre desde la demanda hasta el lanzamiento del inquilino?

El procedimiento de desahucio es un procedimiento “lento”. Al igual que lo que ocurre con los honorarios de los profesionales, el tiempo variará en función de las actuaciones que se realicen (si hay oposición, si hay juicio…). Lo habitual para un procedimiento de desahucio con oposición, juicio y lanzamiento suelen ser 8 meses.

¿Debo mandarle un requerimiento al inquilino antes de demandarlo?

No es obligatorio porque la ley no lo exige, pero si es muy recomendable, sobre todo a efectos de llegar a un acuerdo (lo que nos ahorrará tiempo y dinero) y a fin de que el inquilino no ejercite la acción de enervación (opción de que, una vez iniciado el procedimiento, el inquilino page lo adeudado y pueda quedarse en la vivienda).

¿Puedo dar de baja la luz, gas y cambiar la cerradura en el momento que los inquilinos dejan de pagar?

Rotundamente no. Además, si lo hiciéramos, estaríamos incurriendo en un delito de coacciones.

Es aconsejable que los contratos de suministros estén a nombre de los inquilinos, de forma que sean ellos los responsables en caso de impago.

¿Qué ocurre si se niegan a abandonar la vivienda?

Una vez tramitado el procedimiento de desahucio, en la fecha de lanzamiento se les “echa por la fuerza”. La comisión judicial va acompañada por la policía por si hay algún problema con los ocupantes de la vivienda o local.

¿Se reclama también la deuda en la demanda de desahucio?

Sí, se puede reclamar junto con la demanda de desahucio o por separado en procedimiento independiente. Lo más común es solicitarlo todo en un mismo procedimiento pidiendo: (i) desalojo, (ii) la condena al pago de rentas debidas y, (iii) las deudas que se generen hasta el lanzamiento.

¿Se suelen cobrar las deudas?

A corto plazo sinceramente es difícil, si bien a medio y largo plazo son muchas las reclamaciones que prosperan al haber variado la situación económica del inquilino (encuentran trabajo, reciben una herencia…).

¿Cuándo se conoce la fecha del juicio y el día del lanzamiento?

El día que nos admiten la demanda (pocos días después de su presentación), el Juzgado indicará en una resolución judicial (decreto) la fecha del juicio y el día del lanzamiento.

¿Se ha de notificar personalmente a los arrendatarios? ¿Qué ocurre si se niegan a recibir las notificaciones del Juzgado?

Sí, se debe notificarles personalmente. En caso de no encontrarles en el domicilio o de que se negaren a recibir notificaciones, se realizará la notificación por edictos en el tablón del juzgado.

¿Cómo se desarrolla el lanzamiento?

En la fecha fijada por el Juzgado acuden al inmueble arrendado la Comisión Judicial, asistida por la Policía y el Procurador y/o Arrendador. Una vez allí, proceden a entrar en el inmueble, valiéndose del cerrajero si fuese necesario.

Una vez dentro, se comprueba si la casa está habitada o no. Lo habitual es que ya no haya nadie pero, si hubiese alguien, se le invitará a desalojar el inmueble y, en caso de negarse, será la fuerza pública quien lo haga.

Se levantará acta del estado de la vivienda y se concretarán los bienes y enseres que falten del inventario que hubieren suscrito las partes en el contrato de alquiler.

Los muebles y enseres del arrendatario que continuasen en la vivienda se tendrán por abandonados a todos los efectos.

Tras ello, se reintegrará la posesión del inmueble al Procurador o Arrendador, dando por finalizado el acto.

¿Qué sucede si hay personas enfermas, menores o alguien vulnerable?

Deberán ser los servicios sociales los que se hagan cargo de esas personas.

¿Y si hay enseres y pertenencias personales que no se han sacado en el acto del lanzamiento?

Se tendrán por abandonadas, pues así se advierte expresamente a los inquilinos.

En algunas ocasiones, dependiendo del valor de los bienes, se suele pedir al Arrendador que permita su retirada en los días siguientes al lanzamiento o se proceda a su depósito en algún almacén.

¿Cuál es el estado que suelen presentar los inmuebles cuando se recuperan?

Lo normal es encontrarlos sucios y sin algún mueble, pero es infrecuente ver casas o locales destrozados a propósito, pues los inquilinos conocen que esa actuación es un delito penal.

¿Las plataformas anti-desahucios obstaculizan los lanzamientos?

No, se centran procesos hipotecarios en los que el banco se adjudica la casa.

¿Se pueden reclamar por los enseres que falten y por los daños ocasionados en la vivienda?

Por supuesto, se pueden reclamar en el mismo procedimiento en el que se tramita el desahucio o en uno independiente.

Siempre es importante realizar un inventario detallado de los bienes y enseres que quedan en la vivienda o local, así como su estado de conservación, por simplificar mucho el proceso de reclamación.

¿Y qué sucede con la deuda generada?

Para que el Juzgado inicie los trámites para localizar bienes y proceder al embargo, es preciso plantear la ejecución, que será por el total debido más un 30% adicional por los intereses y costas de la ejecución.

Inmobiliaria Casco Viejo Bilbao - Procedimiento de desahucio. Preguntas y respuestas.

4 Comentarios

  1. Buenas noches,
    Tengo inquilinos en mi piso de Alicante con 10 meses de impago , pedí a un abogado denunciarles hace 6 meses ,
    Y el juzgado hace mas de un mes ordenó un desahucio, mi pregunta es ,debo asistir el día del desahucio?
    Y si el inquilino podrá oponerse o pedir prorroga ,
    Los inquilinos son una pareja aleman y colombiana y una niña de 8 años.
    Yo vivo en Madrid
    Gracias
    Hamdi

    Responder
    • Claudia Peña

      en dijo  

      Hola Hamdi. No tienes que asistir al desahucio, ya que irá el procurador en tu representación, con una funcionaria del juzgado y algún agente de policía. Es importante que coordines un cerrajero para ese día, y que cambie la cerradura, así evitarás que vuelvan a entrar en el piso.
      Saludos,

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  2. Soy propietario de una casa y hoy se produjo el lanzamiento de desahucio, según marca la ley. Procuradora, cerrajero etc… En la vivienda no se encontraba nadie y según me comenta la procuradora los bienes abandonados pasan a ser de nuestra propiedad. Pero mi pregunta es sobre el coche. La furgoneta la tiene aparcada dentro de mi propiedad, talvez este averiada o no tendrá el segura al día. Podría yo vender la furgoneta a algún desguace, o a algún comprador de coches viejos??

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    • Claudia Peña

      en dijo  

      Buenas tardes Victor,
      Es una buena pregunta. Habría que analizar en profundidad el caso con la jurisprudencia aplicable… Entiendo que lo correcto sería llamar a la grúa para que saque el coche del garaje…

      Responder

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